Foto: Privat

«Video­vis­ninger krever årvåkenhet av leie­ta­keren»

«Du har inngått en husleieavtale etter en videovisning, og oppdager ved innflytting flere feil ved leiligheten. Hvilke rettigheter har du?» Emma Kristine Lausund fra Jussformidlingen tar opp spørsmålet i dette leserbrevet.

Den pågående koronakrisen har gjort det mer nødvendig enn noensinne å ta i bruk teknologien for å sikre et fungerende samfunn. I utleievirksomheten har dagens situasjon bidratt til å sette lys på aktualiteten av videovisninger som et alternativ til ordinære visninger. Økningen i antall videovisninger har pågått lenger enn koronaviruset har herjet, både som en direkte følge av modernisering i samfunnet, et ønske om økt effektivisering og behovet for et mer tilgjengeliggjort utleieobjekt. Men hva er egentlig konsekvensene av å velge videovisning sammenlignet med ordinær visning? Er det utleieren eller leietakeren som har risikoen for eventuelle feil som leietakeren ikke oppdaget på videovisningen?

Les også:«Det er ingen vaksine mot psykisk sykdom»

Se for deg at du er på en videovisning hvor du får et raskt overblikk over en leilighet som ser tilsynelatende strøken ut. En leieavtale inngås, og deretter flytter du inn i den moderne boligen du har planlagt å tilbringe studietiden din i. Ved innflytting oppdager du imidlertid flere feil som du ikke oppdaget på videovisningen. Idet du konfronterer utleieren, viser han til husleieloven paragrafer 2–6 og at dette er noe du som leietaker burde oppdaget ved undersøkelsen av husrommet via video. Med dette har du, ifølge utleieren, mistet muligheten til å be om at feilene i leiligheten rettes opp. I slike tilfeller kan det enkelt oppstå en tvist mellom utleieren og deg som leietaker.

Les også: «Ingen uendelig sparekasse»

I husleieloven paragrafer 2–6 første ledd står det at de feilene som leietakeren «kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel». Av bestemmelsens annet ledd pålegges leietakeren en undersøkelsesplikt i de tilfeller hvor vedkommende før avtaleinngåelsen har «undersøkt husrommet» eller «unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring til å undersøke det». Hvor mye undersøkelsesplikten krever av deg som leietaker, vil være avhengig av flere faktorer, blant annet «hva slags husrom det gjelder, leierens kvalifikasjoner, den tid som står til disposisjon, og om forholdene ellers er lagt til rette for undersøkelse», se husleielovens forarbeider inntatt i Ot.prp.nr.82 (1997–1998) s.157 med videre henvisning.

Ettersom det er enklere å danne et helhetsinntrykk av husrommet ved ordinære visninger, og dermed enklere å oppdage feil sammenlignet med videovisninger, må undersøkelsesplikten til leietakeren etter Jussformidlingens syn være tilpasset disse forutsetningene. Lovverket er ikke tilstrekkelig konkretisert i forbindelse med hvem som bærer risikoen for eventuelle feil ved husrommet i disse tilfellene, noe som gjør det vanskelig å stadfeste hvilke feil du som leietaker burde oppdage ved videovisninger.

Derfor anbefaler Jussformidlingen varsomhet ved gjennomføringen av videovisninger. Dette kan i stor grad sikres ved at du som leietaker i

forkant er klar på hvilke forventninger du stiller til husrommet du ønsker å inngå en leieavtale om, og formidler disse til utleieren.

Dersom du som leietaker er usikker på hvilke forholdsregler du burde ta ved videovisning og ordinære visninger av et utleieobjekt, anbefaler Jussformidlingen at du setter deg inn i vår veiledning for leietakere på vår hjemmeside.

Med dette ønsker vi i Jussformidlingen deg en god videovisning!