Hysj, jeg har hjemmekontor

Har du hjemmekontor i en nyinnflyttet leilighet og sliter med konsentrasjonen på grunn av bygningsarbeid utenfor? Eller får du kanskje ikke sove før nattevakt på grunn av konstruksjonsarbeid? I 2021 har mange blitt pålagt å holde seg hjemme, og vi blir mer oppmerksomme på og plaget av arbeid som foregår utenfor stuevinduet. Dersom du er leietaker, er det mulig at du kan få avslag i leien.

Les også: «Krav om flere kvinner på pensum er misforstått likestillingspolitikk»

Utleierens opplysningsplikt

Etter husleieloven er utleieren pålagt å opplyse om forhold ved leiligheten som man har grunn til å regne med å få før avtaleinngåelsen. Dette inkluderer også forhold utenfor leiligheten, som for eksempel støy i nærområdet som vil kunne forstyrre. Dersom utleieren, eller noen på hans vegne, lar være å opplyse om slikt, kan du ha krav på blant annet lavere leie.

Et eksempel på brudd på opplysningsplikten er dersom utleieren var klar over at det skulle startes bygningsarbeid i gaten, men ikke informerte om dette før du signerte leiekontrakten. Dersom vedkommende derimot ga utfyllende informasjon om bygningsarbeidet, slik at du inngikk avtalen vel vitende om hva du har i vente, har utleieren oppfylt sin opplysningsplikt. Hvordan er det da hvis utleieren gjennom annonsen eller på visningen nevnte byggearbeid eller du på visning kunne se at det sto en gravemaskin utenfor vinduet?

Spørsmålet er om de opplysningene utleieren ga, var tilstrekkelig informative til å legge risikoen over på leieren. Praksis fra Husleietvistutvalget viser at utleieren ikke kan frasi seg ansvaret bare ved å fortelle om bygningsarbeidet. For at man skal være fri fra ansvar, kreves det at den kommende leietakeren antas å forstå betydningen av arbeidet før avtaleinngåelsen, inkludert omfanget og varigheten av arbeidet. Først da kan ikke leietakeren kreve redusert leie som følge av manglende opplysninger. Det er en forutsetning at utleieren hadde eller måtte hatt kunnskap om forholdene.

Krav på redusert leie for et brudd på opplysningsplikten vil imidlertid bare kunne lykkes dersom det kan antas at man ikke ville inngått avtalen dersom man var klar over bråket arbeidet førte med seg. Det er utleieren som må bevise at leietakeren ville inngått avtalen dersom alt var opplyst om.

Flere utleiere benytter seg av «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold gjør at risikoen for «skjulte mangler» ved leiligheten i utgangspunktet går over på leietaker. Det er greit å være klar over at et slikt forbehold i kontrakten ikke beskytter utleieren mot manglende opplysninger om leiligheten. Du kan derfor, uavhengig av forbeholdet, kreve redusert leie.

Les også: «Gutter kan også gråte!»

Leietakers undersøkelsesplikt

Undersøkelsespliktens formål er at leietakeren kan skaffe seg et helhetlig inntrykk av leiligheten. Forhold som viser seg under befaring, for eksempel på visning i forkant av avtaleinngåelsen, kan fjerne muligheten for å kreve redusert leie, fordi det da er mangler som er eller burde vært oppdaget av leietaker. Har leietakeren hatt rimelig grunn til å ikke gjennomføre undersøkelse i forkant, vil ting man normalt kunne oppdaget på visning, tas til utleieren. Det kan begrunnes i at utleierens opplysningsplikt går foran leietakerens undersøkelsesplikt.

Reklamasjon

Husk at dersom du er plaget av bygningsarbeid utenfor leiligheten som var planlagt eller påbegynt da du signerte kontrakten, må du siifra til utleieren innen rimelig tid. Om du venter for lenge med å gi beskjed, kan du miste muligheten til å kreve lavere leie.

Les også: «Et mer mangfoldig pensum vil være bra for kvaliteten»

Undersøk området før du signerer leiekontrakt

Det beste tipset er å undersøke området rundt leiligheten før du signerer kontrakten. Da kan du selv finne ut av eventuelle pågående bygningsprosjekter i nærheten og om dette er noe som vil plage deg i leieforholdet. Selv om utleieren har en opplysningsplikt om støyende forhold, kan det være vanskelig å angi nøyaktig hvor plagsom støyen kan bli. Vær derfor føre var og gjør nødvendige undersøkelser.