Bolig til besvær

Denne måneden strømmer nye horder av studenter til Oslo, og alle har de en ting felles – de trenger et sted å bo. Mange studenter vil oppleve at den tilsynelatende ordentlige kollektivnaboen ikke betaler husleien eller at utleieren plutselig bestemmer seg for å si opp leieavtalen. I slike tilfeller er det nyttig å kjenne til noen av de mest elementære reglene i husleieloven. Vi ønsker å gi en kort oversikt over enkelte av de tingene man som leietaker bør være klar over.

Det første man bør sørge for når man har fått seg nytt bosted, er å få en skriftlig leiekontrakt. Dersom leiekontrakten først inngås muntlig, kan leietaker når som helst kreve at kontrakten skal gjøres skriftlig. Det er vanlig å benytte en standardkontrakt. Selv om mange av husleielovens regler ikke kan fravikes til ugunst for leietaker, finnes det flere unntak. Leietaker bør derfor alltid sjekke hvilke regler som fravikes i kontrakten. Typisk vil for eksempel standardkontrakten til Huseiernes landsforbund være særlig fordelaktig for utleier, mens blant annet Juss-Buss og Leieboerforeningen har utarbeidet mer leietakervennlige kontrakter.

De aller fleste utleiere vil kreve depositum. Dette beløpet skal plasseres på en egen depositumskonto som ingen av partene kan disponere over på egenhånd. Rentene skal tilfalle leietaker. Et unntak fra dette er Studentboligenes hybler. Depositumet skal som hovedregel utbetales til leietaker når leieforholdet avsluttes. Utleier kan kreve å få dekket manglende husleie av depositumet. Enkelte vilkår må imidlertid være oppfylt. Blant annet må det være avtalt at husleie skal betales inn på konto i samme bank som depositumet. Andre krav, som for eksempel skader på boligen, kan utleier bare kreve å få dekket av depositumet dersom leietaker samtykker eller utleier har fått dom for sitt krav.

Det finnes to hovedtyper kontrakter – tidsubestemte og tidsbestemte. Tidsbestemte leiekontrakter opphører på et bestemt avtalt tidspunkt. Som hovedregel skal disse kontraktene ha en varighet på minimum tre år. En tidsubestemt kontrakt gjelder til en av partene sier den opp. Så lenge oppsigelsesfristen overholdes, kan leietaker når som helst og uten begrunnelse si opp kontrakten. Oppsigelsen bør skje skriftlig. Utleier kan bare si opp kontrakten skriftlig og oppsigelsen må være saklig og rimelig. Saklighetskravet kan blant annet være oppfylt dersom utleier eller en i dennes husstand skal benytte boligen, boligen skal rives eller gjennomgå store ombygginger, eller leietaker har misligholdt sine plikter. Det er som oftest usaklig å si opp leietaker fordi utleier ønsker å selge boligen eller leie den ut til en annen person. Dersom leietaker ikke godtar oppsigelsen, må det meldes fra skriftlig om dette innen én måned.

Dersom konflikten med utleier ikke lar seg løse, kan det være aktuelt å bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller Konfliktrådet. Organisasjoner som JURK og Juss-Buss kan gi juridisk bistand i husleiesaker.